在中国房地产经济快速发展的30年中，造就了不计其数的中产富裕家庭，孵化出无数地产金融的亿万富豪。时代瞬间变迁，面对现今红利即将消退的时代，未来房地产投资趋势何去何从？在中国经济快速发展的新局势下，个人乃至家庭如何面对房地产市场投资？有哪些关键因素需要关注呢？答案是：了解自己的需求、做好风险防范、读懂新趋势、做好财富管理全面规划，每一项都不容忽视！
 
7月17日-18日，IfFP财富管理专业培训中心【初级财富管理顾问证书课程】首期班--房地产模块开课，中心特邀专家讲师赵奕楠老师，给大家进行了专业授课。老师首先将不同国家和地区房地产发展的历史做了一个简单介绍。海外成熟市场的家庭资产配置中，房地产在家庭资产中占比30%；目前在中国的普通家庭，房产占比资产的70%。借鉴发达国家的走向趋势，未来国内房产在家庭资产中占比将会逐渐降低，金融资产占比会提高，逐渐向海外靠拢。
 
更多精彩观点，我们一起来看看赵奕楠老师的专业讲解吧。
 
01
 
赵奕楠老师一上课就给大家出了一个投资逻辑图：收益—时间—风险。大部分中国的个人投资者在做各种投资时，只关注这个投资能赚多少钱，而没有考虑需要花多少时间以及能够承担多少风险。不仅仅是房地产投资，任何其他投资时都要有清晰的投资逻辑、自己目前的个人需求、以及家庭资产配置情况相匹配，这样才能正确规划出自己的投资方案。
 
例如在进行案例分析时，其中一位学员提到他有一处别墅房产，之后可能会考虑变现置换大平层，请教老师这样规划是否合适。赵奕楠老师提到，首先需要考虑最初你购买这一处别墅的目的是什么？如果目前这套别墅所占用的资金是一小部分闲置资金，那么由于别墅用地的独特性和稀缺性，就可以保留这一处投资；但如果目前家庭的资产配置或者具体的情况需要尽快置换大平层，那么可以考虑出售置换。在这里，老师还提到房地产产业正在升级，未来租赁政策的推行也是房地产投资需要考虑的方向。如果条件允许，在进行房地产投资时也可以在市中心投资面积不大的公寓，这样既能出租又能缩短变现时间。
 
 
02
 
西方国家的房地产体制与中国市场的根本区别在于税收和法律体制的差别：
Civil Law大陆法系VS Common Law普通法系，以及扣税制VS报税制，加上养老体制的差别，房地产的购买、融资（贷款）费用、继承等一系列相关项都会有本质的区别。
 
具体的区别如下：
 
西方房地产制度
1. 几乎完全市场化
2. 买卖交易和租房交易同样繁荣，同样被认定为有效地址
3. 与个人税收和养老有着直接的联系和反馈
4. 完备的独立三方服务：
1) 专业服务方：律师，过户师，会计师，Financial Planner，Broker；
2) 融资服务方：银行，基金金融公司
3) 建筑方：开发商和建筑商（楼盘）
5. 几乎完全的私有化。城市规划占用私有房地产时，需要协商并前者相对重要；也因此交易开发流程沟通简洁
6.  房地产税体系完善，明确，能够与个人税收直接关联

中国房地产制度
1. 政策指导下的市场化
2. 现阶段由于户口关联政策原因，买卖交易仍为主流（随着政策的调整和变化，租赁市场将会发生变化）
3. 与个人税收和养老制度并无直接联系（随着税收体制改革，未来关联度将逐步提升）
4. 虽有第三方服务，但是相对较模糊，规范度较低，很多时候，其中的某些本应独立的角色形成了归属关系
5. 土地国有制，住房使用权基于土地使用权，个人房产让步且受益于城市规划；同时开发流程中手续和透明度不同。税收体制改革完善中
 
 
03
 
房地产的本质是“商品”，实际需求和购买力是决定其价值的根本因素。不管是在海外还是国内进行房地产投资，都需要考虑以下几个方面：
1. 首先考虑是否必须自住需求，如非必须，则先观望；
2. 了解想要进行房产投资地区的产业发展政策，如是否会有产业升级等；
3. 当地的人口政策，是否会随着发展有大量的人口净流入；
4. 当地的产业结构现状及未来发展中，是否有相应的教育资源和金融资源等；
5. 随着国家目前的各种针对房产自住“不炒”的相应政策，鼓励进行房产租赁，满足市场需求，稳定社会秩序；
6. 资产证券化是未来的主要发展趋势；
7. 相应的税收政策和传承需求都需要进行考虑。
 
04
 
学员分享
 
Anne同学：房地产模块结合政策、金融、中外对比（房产市场），对房产有了更多认知，知识点新，对于投资有很好的参照。
 
陶同学：学到了认识之外领域的知识，可能因为自己对政策或新闻不够关注，所以对房地产的知识趋于小白，只有不断地学习才能减少错误的投资决策！同时打开了自己的新认知，老师结合市场情况和趋势，通过案例探讨给学生做了知识普及，让我们读懂了投资背后的逻辑。案例落地，思路清晰，通过自己的课后梳理应能更好地去实践。
 
王同学：由于我本人对海外房产投资不会涉及，但是了解一些相关的信息，对整个房产市场的理解也是很有帮助。我感觉这堂课对我未来的投资布局有很积极的影响。会继续认真学习这个模块。
 
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