在中国房地产经济快速发展的30年中，造就了不计其数的中产富裕家庭，孵化出无数地产金融的亿万富豪。时代瞬间变迁，红利即将消退，未来房地产投资趋势何去何从？在中国经济快速发展的新局势下，个人乃至家庭如何选择投资房地产市场？有哪些关键因素需要关注呢？答案是做好财富管理全面的规划、做好风险防范、对新趋势的学习把握都不容错过！
 
为迎合日益复杂多元的个性化投资需求，2021年7月7日IfFP财富管理专业培训中心，特邀培训中心的赵奕楠老师和贺明老师，分别为大家带来【新形势下，房地产配置及选择方向探讨】、【从财税视角看中国经济发展 — 新税制下企业税务规划】的实操讲座，我们一起来看老师们的精彩分享吧！
 
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赵奕楠老师在讲课前，先简单分享了瑞士的财富管理历史和经验，作为一个已经受到国际认可的完善、专业的财富管理体系，瑞士对中国的财富管理发展很有参考意义，因为中国的财富管理市场刚刚兴起，很多经验和理念可以从瑞士这个国家借鉴、学习。赵奕楠老师还特别分享到，以前很多国内培训机构喜欢邀请香港、台湾等亚洲四小龙的专家来当老师。而现在是我们中国的老师也开始去新加坡、香港等国家地区讲课了，因为全世界都想了解、服务中国的高净值客户，未来的财富管理市场机遇在中国！
 
在这个背景下，赵奕楠老师提醒大家在新形势下，房地产作为一种实物资产，是时候要变成金融资产了。并明确房地产投资规划要关注三个点：产业结构（人口变化）、金融政策、下一代教育。
 
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1.  产业结构、人口变化
 
在过去，国家是把房地产当成一种产业在发展。而现在，生物、新能源等已成为新经济发展趋势产业，房地产红利时代已经逐渐成为过去式。
 
人口优势就是产业优势。老师以天津离婚率位居全国前三为例，因为人口不稳定，天津房价在经过一轮暴涨后，现在也基本跌回五年前水平。而深圳等一线城市都是人口净流入，加上产业结构相对完整以及可持续发展，因此房价都很坚挺。
 
2. 金融政策：房贷政策、利率
 
房子和品牌包包、车子一样都是商品，既然是商品，就会有实际需求，而房子的实际需求就是租和住。不管买来的房子最终是租还是住，基本都是通过贷款、杠杆来实现购房。
 
所以政府通过提高购房贷款利率，或是降低贷款流向开发商，就可以有效抑制房地产价格。目前这种趋势已成事实，今年很多银行的房贷资金已经满额了。想贷款买房，甚至要等到年底才能贷到款。
 
但是想继续进行房产相关投资，也可以通过RITEs（房地产投资信托基金）等方式来实现，同时商业地产目前不太受金融政策影响。
 
3. 下一代教育：教育政策、学区房
 
影响房价的另一个刚需就是教育需求，也就是所谓的学区房。
 
上海去年对“小升初”推行摇号政策，今年起对初中学区进行划分……这些举措对学区房影响尤其重大。并且这种趋势北京等一线城市也在学习，学区房的投资需求需要画个问号？
 
 
03  买房要从最终生活目标出发
 
赵奕楠老师最后强调，因为中国人大多信奉手上有房才是家，很多人习惯于手上握有房产资产才安心。那么对于拥有多套房产的人来说，对房产进行分类处理就非常重要了：哪些房产到了要获利的阶段；哪些房产是无论如何都要出手的；哪些房产根据市场因素还可以继续持有。种种情况，不能一概而论地处理，这样对于未来变现是非常危险的。
 
最后，老师强调，有房子并不等于就是有家，对于房产，要从更多元化的角度去理解。房子和居住、投资、教育、养老等息息相关，不管市场如何变化，房产依然是家庭最重要的资产之一，但不应该是终极或唯一的选择。关键是看自己和家庭的生活目标是什么？财富规划怎么做？再将房产作为一个有价值的商品去定位，进行符合自己目标的资产配置。
 
 
04  看懂税，就是看懂国家财富密码
 
贺明老师作为当天分享嘉宾，也从与房地产相关的税务规划展开精彩分享，因为有经济发展才有税收，房地产作为中国主要的经济支柱产业，在税收上的运用和贡献，是值得大家了解的。
 
最后老师从宏观、中观、微观三个层面也简单分享了税务在普通生活以及企业中的应用。让大家通过了解国家精密的税务规划，看懂国家的财富密码！
 
05  更多老师金句：
1. 全球范围内，城镇化到70%是房价的拐点。
2. 经济周期要看经济低谷时的政策刺激方向。
3. 人口优势就是产业优势。
4. 买房子，先想清楚未来的生活是什么样子。
5. 房子不等于家，也不等于优质教育。
6. 看懂税，就是看懂国家的财富密码。
 
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